CONTROL DE ARRENDAMIENTOS. COSA JUZGADA.
La Corte ordena estar a lo decidido en sentencia del 7 de julio de 1983, (Proceso número 1065).
Corte Suprema de Justicia
Sala Plena
Sentencia número 72.
| Referencia: | Proceso número 1070.
Disposiciones acusadas: Decreto de Autorizaciones número 3817 de 1982, "Por el cual se dictan normas sobre control de arrendamiento de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas". |
Actor: Pedro Alfonso Peñarte Villamil.
Magistrado Ponente: doctor Manuel Gaona Cruz.
Aprobada por Acta número 40 de julio 7 de 1983.
Bogotá D.E., julio (7) de mil novecientos ochenta y tres (1983).
El ciudadano Pedro Alfonso Peñarte Villamil, en ejercicio de la acción pública consagrada en el artículo 214 de la Constitución, pide a la Corte que se declare inexequible el Decreto que acusa.
I. Texto del decreto
"DECRETO 3817 DE 1982
(diciembre 30)
Por el cual se dictan normas sobre control de arrendamientos de bienes inmuebles en áreas urbanas.
El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de sus atribuciones constitucionales y legales, en especial de las que le confiere el artículo 32 de la Constitución Nacional y en desarrollo del artículo 3° de la Ley 7° de 1943,
DECRETA:
Artículo 1° A partir de la vigencia del presente decreto, el precio mensual de arrendamiento en contratos que se celebren sobre inmuebles ubicados en áreas urbanas no podrá ser superior a los siguientes porcentajes, calculados sobre el avalúo catastral del correspondiente bien arrendado, según certificación de autoridad competente:
a) Para inmuebles cuyo avalúo catastral sea igual o inferior a $700.000: 0.6% del avalúo;
b) Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre $700.000 y $1.400.000: 0.8% del avalúo;
c) Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre $1.400.001 y $2. 800.000: 1% del avalúo;
d) Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre$2.800.001 y $4.300:1.3% del avalúo;
e) Para inmuebles que se destinen a oficinas, consultorios, locales de trabajo de profesionales y similares, y parqueaderos, cuyo avalúo catastral sea inferior a $3.000.000: 1.5% del avalúo.
Parágrafo. Los porcentajes en el presente artículo se calcularán proporcionalmente sobre el área arrendada, si el arrendamiento no se refiere a la totalidad del bien avaluado catastralmente.
Artículo 2° Lo dispuesto en el artículo anterior no se aplicará a los siguientes contratos:
a) Los regulados por el Decreto número 410 de 1971 (Código de Comercio);
b) Los contratos en cuya ejecución el arrendatario subarrienda todo o parte del bien, cambie su destinación, sin expresa autorización contractual, respecto de los cuales el arrendador podrá optar entre la iniciación del correspondiente juicio de lanzamiento o el libre reajuste del precio mensual de arrendamiento;
c) Los contratos que versen sobre inmuebles cuyo avalúo catastral sea superior a $4.300.000, si se destinan a vivienda, o a $3.000.000, si se destinan a oficina o consultorio, locales de trabajo de profesionales y similares, y parqueaderos, en los cuales el precio del arrendamiento podrá pactarse libremente por los contratantes.
Artículo 3° Para tener derecho al cobro del precio de arrendamiento en los términos previstos por el artículo 1°, el arrendador deberá encontrarse en paz y salvo con la correspondiente Tesorería Municipal o Distrital por concepto del pago de impuestos predial o complementarios.
Parágrafo. Tanto el certificado sobre avalúo catastral como el certificado de paz y salvo formarán parte integrante del contrato de arrendamiento.
Artículo 4° Los contratos celebrados antes de la vigencia del presente decreto en los cuales se hubiere estipulado un precio mensual que resultare superior o inferior a los porcentajes previstos en el artículo Io, continuarán ejecutándose en los mismos términos pactados hasta su vencimiento o el de su última prórroga. De allí en adelante, se sujetarán a lo dispuesto en el presente Decreto.
Si vencido el término del contrato o su prórroga, al aplicar las tarifas indicadas en el artículo primero, resultare que los precios del arrendamiento son inferiores a los que se venían causando, continuarán rigiendo los precios anteriores a la vigencia de este Decreto.
Parágrafo. Si al vencer el término del contrato o el de su última prórroga, el arrendatario no se aviniere a pagar el precio de arrendamiento en las cuantías previstas por el presente decreto, el contrato se dará por terminado de pleno derecho.
Artículo 5° Por vencimiento del término del contrato, ningún arrendador podrá exigir al arrendatario la entrega del inmueble, si el arrendatario hubiere cubierto los precios del arrendamiento en su oportunidad, sin perjuicio de lo previsto en el parágrafo del artículo anterior.
Artículo 6° En los casos en que el propietario haya de ocupar el inmueble arrendado por un término mínimo de un (1) año, para su propia habitación o negocio o haya de demolerlo para efectuar una nueva construcción o para reconstruirlo o repararlo con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación, así como en el evento previsto por el parágrafo del artículo 4o, el propietario, podrá solicitar la restitución del inmueble con arreglo a las normas del presente decreto, sin necesidad de licencia o trámite administrativo previo.
Artículo 7° Cuando el arrendador, en ejercicio del derecho consagrado en el artículo anterior, instaure demanda contra el arrendatario para obtener la restitución del inmueble por cualquiera de las causas allí previstas, deberá seguirse, en lo pertinente, el trámite contemplado por el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
En todo caso, no podrá admitirse la demanda sin que el arrendador otorgue caución a favor del demandado y a órdenes del juzgado competente, hasta concurrencia de doce mensualidades de arrendamiento.
Parágrafo. El trámite de esta clase de procesos se adelantará ante los jueces competentes para conocer del juicio de lanzamiento según las normas vigentes.
Artículo 8° Para los efectos del pago por consignación que efectúen los arrendatarios, con arreglo a las disposiciones vigentes, autorízase al Banco Central Hipotecario para que en sus oficinas y sucursales se reciban válidamente dichos pagos, con los efectos legales consiguientes, sin perjuicio de las funciones que en el mismo sentido cumple el Banco Popular.
Artículo 9° El presente decreto rige a partir del primero (Io) de enero de mil novecientos ochenta y tres (1983) y deroga las disposiciones que le sean contrarias. Continúan vigentes todas las normas contenidas en los decretos sobre control de arrendamiento en cuanto no contraríen manifiesta o tácitamente lo dispuesto en este Decreto.
Comuníquese y cúmplase.
Dado en Bogotá, a los treinta 30 días del mes de diciembre de 1982".
II. Fundamentos de la demanda
1. Con base en la intervención consagrada en el artículo 32 de la Carta y por virtud de las autorizaciones sobre control de arrendamientos dadas al gobierno mediante el artículo 3° de la Ley 7° de 1943, éste comenzó a expedir los Decretos números 888, 1034 y 2768 de 1946, que rigieron hasta 1956, cuando empezaron a ser sustituidos por otros de estado de sitio. Y éstos, mediante la Ley 141 de 1961, fueron convertidos en normas ordinarias permanentes.
En consecuencia, el legislador ordinario resumió su potestad de intervención en los términos del artículo 32 de la Carta, y recobró la facultad legislativa plena sobre control de arrendamientos, y por lo tanto, no pudieron coexistir dos poderes legislativos, el Decreto número 3817 es violatorio de los artículos 76-11 y 55 de la Carta.
2. Las autorizaciones de la ley habían sido otorgadas con la finalidad de controlar arrendamientos de inmuebles urbanos y no rurales, y de aquéllos solo respecto de viviendas y locales, y no de garajes, consultorios, oficinas, depósitos, bodegas, hospitales, parqueaderos etc. Por lo cual, el Decreto acusado viola los artículos 118-8, 76-11 y 55 de la Carta, por exceso en las facultades conferidas.
3. El Decreto viola también el principio de igualdad y atenta contra el derecho de propiedad y libertad contractual consagrados en los artículos 16,30 y 32 de la Constitución, en cuanto se imponen unas reducidas tasas para las pequeñas propiedades mientras que las de gran valor gozan de absoluta libertad contractual; y al exigir en su artículo 3° el "paz y salvo" al arrendador constituye una sanción por deudas fiscales.
III El Procurador
El Jefe del Ministerio Público solicita a la Corte declarar exequible el Decreto número 3817 de 1982, con fundamento en las mismas razones expresadas en sus vistas fiscales anteriores números 658, 661 y 663, referentes a demandas contra el mismo decreto, según las cuales, en lo esencial, se afirmó, que las facultades invocadas para la expedición del Decreto número 3817 están vigentes, ya que la Ley 141 de 1961 no tuvo el propósito de suprimirle al gobierno la autorización del artículo 3° de la Ley 7° de 1943, la cual no se puede discutir porque mediante fallo de 30 de noviembre de 1948 fue declarada exequible; que debe desestimarse el cargo de inconstitucionalidad por desconocimiento del principio de la igualdad, porque como lo dijo la Corte en fallo de septiembre 4 de 1970, "queriendo realizar la igualdad matemática de los hombres, se corre el riesgo de crear la desigualdad", y que el gobierno respetó los límites materiales y teleológicos señalados en la Ley de Autorizaciones sobre control de arrendamientos.
IV. Consideraciones de la Corte
1. Esta Corporación, mediante fallos de hoy 7 de julio de 1983 (Procesos números 1065, 1066 y 1033), ya ha decidido en el fondo sobre la constitucionalidad del Decreto número 3817 de 1982 que se examina declarándolo exequible, salvo en el inciso del artículo 3° y en la parte del parágrafo del mismo artículo que decía "como el certificado de paz y salvo".
Ha expresado la Corte en el primero de los fallos citados que la intervención del Estado en la economía es continuada e imperativa y que el Ejecutivo puede realizarla "por mandato de la ley", en los términos de los artículos 32, 76-11 y 118-8 de la Carta, por medio de decretos de autorizaciones, que no suponen "habilitación extraordinaria" y pro tempore,; que tampoco se viola el principio de la igualdad de las personas ante la ley puesto que "la igualdad de trato se exige respecto de quienes se encuentren en la misma situación, pero no se predica entre situaciones sustancialmente distintas… de modo que los propietarios tienen los mismos derechos pero no tienen derecho a lo mismo". En cambio, según el mismo fallo, el condicionamiento normativo del cobro del precio del arrendamiento por parte del arrendador, consagrado en el artículo 3°, es contrario a los artículos 30 y 32 de la Carta y por ende inexequible.
Agrégase a lo anterior que aunque mediante la Ley 141 de 1961 hubieren sido incorporados a la legislación ordinaria los decretos legislativos de estado de sitio dictados sobre control de arrendamientos, dicha legalización de materias no determinó derogatoria del artículo 3° de la Ley 7° de 1943 por la que se había autorizado al Presidente de la República para que "dentro de la órbita constitucional" se dictaran medidas relativas a control de arrendamientos de inmuebles urbanos. De otra parte, la Corte anota que la autorización legal al Ejecutivo de controlar el régimen de arrendamientos de inmuebles urbanos no le impide de suyo regular dicha actividad respecto de sus locales, viviendas, oficinas, parqueaderos, consultorios, etcétera.
2. Obra por lo tanto en este caso el principio de la cosa juzgada, pues la Corte ya profirió fallo de mérito sobre el Decreto que se examina y había confrontado la totalidad de su texto con la de los preceptos de la Constitución, cuyas normas en el momento del fallo citado y ahora han sido las mismas.
V. Decisión
A mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en -Sala Plena-, previo el examen de la Constitucional, oído el Procurador General de la Nación, y en ejercicio de la atribución consagrada en el artículo 214 de la Constitución,
Resuelve:
Estar a lo decidido en la sentencia de hoy 7 de julio de 1983 (Proceso número 1065), mediante la cual se dijo:
"Declarar exequible el Decreto número 3817 de 1982 'por el cual se dictan normas sobre control de arrendamientos en bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas', hecha excepción del inciso del artículo 3° en su totalidad y de las expresiones"… como el certificado de paz y salvo… "en el parágrafo del mismo artículo 3°, los cuales son declarados inexequible.
Cópiese, publíquese, comuníquese al gobierno, insértese en la Gaceta Judicial y archívese el expediente.
José E. Gnecco Correa Presidente; Manuel Gaona Cruz, Luis Enrique Aldana Rozo, Jerónimo Argáez Castello, Hernando Baquero Borda, Ismael Coral Guerrero, Manuel Enrique Daza A., José María Esguerra Samper, Dante L. Fiorillo Porras, Germán Giraldo Zuluaga, Héctor Gómez Uribe, Gustavo Gómez Velásquez, (con permiso); Juan Hernández Sáenz, Alvaro Luna Gómez, Carlos Medellín, Ricardo Medina Moyano, Humberto Murcia Bailen, Alberto Ospina Botero, Alfonso Reyes Echandía, Luis Carlos Sáchica, Jorge Salcedo Segura (Me remito a mi salvamento de voto a la Sentencia de 7 de julio de 1983); Pedro Elías Serrano Abadía, Femando Uribe Restrepo, Darío Velásquez Gaviria.
Rafael Reyes Negrelli
Secretario