CONTROL DE ARRENDAMIENTOS. COSA JUZGADA.
La Corte ordena estar a lo decidido en sentencia del 7 de julio de 1983, proceso número 1065.
Corte Suprema de Justicia
Sala Plena
Sentencia número 71.
| Referencia: | Proceso número 1066
Disposiciones acusadas: Decreto de Autorizaciones número 3817 de 1982, "Por el cual se dictan normas sobre control de arrendamiento de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas". |
Actor: Oscar López Gómez.
Magistrado Ponente: doctor Manuel Gaona Cruz.
Aprobada por Acta número 40 de 7 de julio de 1983.
Bogotá D.E., julio (7) de mil novecientos ochenta y tres (1983).
El ciudadano Oscar López Gómez, pide a la Corte declarar inexequible el decreto de la referencia:
1. Texto del decreto
"DECRETO 3817 DE 1982
(diciembre 30)
Por el cual se dictan normas sobre control de arrendamientos de bienes inmuebles en áreas urbanas.
El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de sus atribuciones constitucionales y legales, en especial de las que le confiere el artículo 32 de la Constitución Nacional y en desarrollo del artículo 3o de la Ley T de 1943,
DECRETA:
Artículo 1° A partir de la vigencia del presente decreto, el precio mensual de arrendamiento en contratos que se celebren sobre inmuebles ubicados en áreas urbanas no podrá ser superior a los siguientes porcentajes, calculados sobre el avalúo catastral del correspondiente bien arrendado, según certificación de autoridad competente:
a) Para inmuebles cuyo avalúo catastral sea igual o inferior a $700.000: 0.6% del avalúo;
b) Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre $700.000 y $1.400.000:
0.8% del avalúo;
c) Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre $1.400.001 y $2. 800.000 : 1% del avalúo;
d) Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre$2.800.001 y $4.300:1.3% del avalúo;
e) Para inmuebles que se destinen a oficinas, consultorios, locales de trabajo de profesionales y similares, y parqueaderos, cuyo avalúo catastral sea inferior a $3.000.000: 1.5% del avalúo.
Parágrafo. Los porcentajes en el presente artículo se calcularán proporcionalmente sobre el área arrendada, si el arrendamiento no se refiere a la totalidad del bien avaluado catastralmente.
Artículo 2° Lo dispuesto en el artículo anterior no se aplicará a los siguientes contratos:
a) Los regulados por el Decreto número 410 de 1971 (Código de Comercio);
b) Los contratos en cuya ejecución el arrendatario subarrienda todo o parte del bien, cambie su destinación, sin expresa autorización contractual, respecto de los cuales el arrendador podrá optar entre la iniciación del correspondiente juicio de lanzamiento o el libre reajuste del precio mensual de arrendamiento;
c) Los contratos que versen sobre inmuebles cuyo avalúo catastral sea superior a $4.300.000, si se destinan a vivienda, o a $3.000.000, si se destinan a oficina o consultorio, locales de trabajo de profesionales y similares, y parqueaderos, en los cuales el precio del arrendamiento podrá pactarse libremente por los contratantes.
Artículo 3° Para tener derecho al cobro del precio de arrendamiento en los términos previstos por el artículo Io, el arrendador deberá encontrarse en paz y salvo con la correspondiente Tesorería Municipal o Distrital por concepto del pago de impuestos predial o complementarios.
Parágrafo. Tanto el certificado sobre avalúo catastral como el certificado de paz y salvo formarán parte integrante del contrato de arrendamiento.
Artículo 4° Los contratos celebrados antes de la vigencia del presente decreto en los cuales se hubiere estipulado un precio mensual que resultare superior o inferior a los porcentajes previstos en el artículo 1°, continuarán ejecutándose en los mismos términos pactados hasta su vencimiento o el de su última prórroga. De allí en adelante, se sujetarán a lo dispuesto en el presente decreto.
Si vencido el término del contrato o su prórroga, al aplicar las tarifas indicadas en el artículo primero, resultare que los precios del arrendamiento son inferiores a los que se venían causando, continuarán rigiendo los precios anteriores a la vigencia de este decreto.
Parágrafo. Si al vencer el término del contrato o el de su última prórroga, el arrendatario no se aviniere a pagar el precio de arrendamiento en las cuantías previstas por el presente decreto, el contrato se dará por terminado de pleno derecho.
Artículo 5° Por vencimiento del término del contrato, ningún arrendador podrá exigir al arrendatario la entrega del inmueble, si el arrendatario hubiere cubierto los precios del arrendamiento en su oportunidad, sin perjuicio de lo previsto en el parágrafo del artículo anterior.
Artículo 6° En los casos en que el propietario haya de ocupar el inmueble arrendado por un término mínimo de un (1) año, para su propia habitación o negocio o haya de demolerlo para efectuar una nueva construcción o para reconstruirlo o repararlo con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación, así como en el evento previsto por el parágrafo del artículo 4o, el propietario, podrá solicitar la restitución del inmueble con arreglo a las normas del presente decreto, sin necesidad de licencia o trámite administrativo previo.
Artículo 7° Cuando el arrendador, en ejercicio del derecho consagrado en el artículo anterior, instaure demanda contra el arrendatario para obtener la restitución del inmueble por cualquiera de las causas allí previstas, deberá seguirse, en lo pertinente, el trámite contemplado por el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
En todo caso, no podrá admitirse la demanda sin que el arrendador otorgue caución a favor del demandado y a órdenes del juzgado competente, hasta concurrencia de doce mensualidades de arrendamiento.
Parágrafo. El trámite de esta clase de procesos se adelantará ante los jueces competentes para conocer del juicio de lanzamiento según las normas vigentes.
Artículo 8° Para los efectos del pago por consignación que efectúen los arrendatarios, con arreglo a las disposiciones vigentes, autorízase al Banco Central Hipotecario para que en sus oficinas y sucursales se reciban válidamente dichos pagos, con los efectos legales consiguientes, sin perjuicio de las funciones que en el mismo sentido cumple el Banco Popular.
Artículo 9° El presente decreto rige a partir del primero (Io) de enero de mil novecientos ochenta y tres (1983) y deroga las disposiciones que le sean contrarias. Continúan vigentes todas las normas contenidas en los decretos sobre control de arrendamiento en cuanto no contraríen manifiesta o tácitamente lo dispuesto en este decreto.
Comuníquese y cúmplase.
Dado en Bogotá, a los treinta (30) días del mes de diciembre de 1982".
II. Fundamentos de la acusación
Los cargos de inconstitucionalidad han sido formulados por el actor contra todo el decreto. A su entender éste es violatorio de los artículos 16, 20, 30, 43, 55y76dela Constitución.
Sus argumentos de inconstitucionalidad son los siguientes:
1. Dentro de las diversas clases de decretos que puede expedir el Gobierno, el acusado corresponde a los denominados "decretos leyes o extraordinarios" expedidos con fundamento en leyes de facultades extraordinarias según lo previsto en el artículo 76-12 de la Carta. Más adelante agrega que el Gobierno "se extralimitó en el ejercicio de sus funciones, pues no cabe la menor duda de que invadió la órbita de competencia propia del legislador... y resulta que en este caso no hay ley preexistente con facultades precisas y pro tempore, dadas al Gobierno para tal fin".
Por lo anterior estima que también hubo violación del artículo 20 de la Carta, en cuanto señala responsabilidad de los funcionarios por "extralimitación de funciones".
2. El artículo 16 de la Carta establece que las autoridades están instituidas para proteger a todas las personas residente en Colombia en sus bienes. Y el Decreto número 3817 en lugar de protegerlas las desmejora y desprotege, porque a la mayor parte de los propietarios los convierte en "víctimas de los impuestos", y a los arrendatarios los deja a merced de los arrendadores que necesariamente hará uso de los reavalúos elevados para proteger sus intereses.
3. El Decreto número. 3817 es violatorio del artículo 30 de la Carta, que garantiza la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con justo título y con arreglo a las leyes civiles, puesto que bajo su régimen "socializante" por lo menos el 80% de los inmuebles deberán encuadrarse dentro de los nuevos índices porcentuales de valorización y el Estado irá siendo paulatinamente su propietario, máxime cuando al aumentar su avalúo se incrementan también los gravámenes en todos los servicios públicos como el teléfono, la, luz, el acueducto, el impuesto predial, de renta, etc.
Y añade:
"Por este camino nos estaríamos adentrando impercetible pero necesariamente en la estatización de la propiedad privada, preconizada por los países que caen tras la cortina de hierro".
4. Viólase también a juicio del actor el artículo 43 de la Carta según el cual únicamente compete al Congreso en tiempo de paz establecer impuestos nacionales, y por lo tanto el 55, cuyo texto transcribe.
III. La Procuraduría
El señor Procurador concluye su vista fiscal solicitándole a la Corte que declare exequibles todos los preceptos del decreto. Sustenta su pedimento en las razones que siguen:
1. La Corte es competente para hacerlo, pues el acusado es un decreto de autorizaciones, expedido con fundamento en el artículo 118-8 de la Carta en ejercicio de las "facultades" que le concede el Congreso con base en el artículo 76-11 ibidem.
2. A partir del Acto Legislativo número 1° de 1945 quedó claro que la intervención del Estado en el proceso económico podía hacerse no solo por medio de leyes sino también "por mandato de la ley". Además, la Ley 7° de 1943 no concedió al ejecutivo facultades extraordinarias de las del numeral 12 del artículo 76 de la Carta, "sino autorizaciones de carácter permanente" indicando su radio y sus límites.
No es admisible el cargo contra la ley de autorizaciones en el sentido de que no podía trasladarse al Gobierno sin límites temporales facultades legislativas, pues la Corte en fallo de 30 de noviembre de 1948 declaró exequible el parágrafo del artículo 3o de la Ley 7a de 1943.
Como quiera que según el artículo 118-8 los decretos de autorizaciones tienen "fuerza legislativa" es admisible que sus preceptos modifiquen normas legales contenidas en el Código Civil o en el de Procedimiento Civil.
3. El Gobierno respetó los límites materiales y teleológicos señalados en la ley de autorizaciones sobre control de arrendamientos. Los efectos fiscales o impositivos derivados del condicionamiento del avalúo catastral son apenas indirectos, sin que el ejecutivo hubiese modificado los sujetos ni las tarifas ni las bases del gravamen.
IV. Consideraciones de la Corte
1. Mediante fallo de esta Corporación de hoy 7 de julio de 1983 (proceso número 1065), se declaró exequible el Decreto número 3817 de 1982 que ahora se examina, salvo el inciso del artículo 3° y la parte del parágrafo segundo del mismo artículo que dice: "... como el certificado de paz y salvo...".
El actor de entonces argumentaba que el decreto era violatorio de los artículos 2, 16, 30, 32, 55, 72-2, 76-4, 76-11, 76-12, 79, 80 y 118-8 de la Constitución.
La Corte desestimó los cargos afirmando en lo esencial lo siguiente: la intervención del Estado en la economía es continuada e imperativa y el ejecutivo puede realizarla "por mandato de la ley", en los términos de los artículos 32, 76-11 y 118-8 de la Carta, por medio de decretos de autorizaciones, que no suponen "habilitación extraordinaria" y pro tempore. Tampoco se viola el principio de la igualdad de las personas ante la ley puesto que "la igualdad de trato se exige respecto de quienes se encuentren en la misma situación, pero no se predica entre situaciones sustancialmente distintas. de modo que los propietarios tienen los mismos derechos, pero no tienen derecho a lo mismo". En cambio, el condicionamiento normativo del cobro del precio del arrendamiento por parte del arrendador, consagrado en el artículo 3o, es contrario a los artículos 30 y 32 de la Carta y por ende inexequible.
2. Opera en este caso el principio de la cosa juzgada, pues la Corte ya profirió fallo de mérito sobre el decreto sub examine y había confrontado la totalidad de su texto con la de los artículos de la Constitución, cuyas normas en el momento del fallo y ahora han sido las mismas.
3. No obstante, el fallo no será proferido en este caso respecto de lo ya decidido por la Corte sobre el parágrafo del artículo 3° del Decreto número 3817, en razón de que el Actor omitió transcribir como acusado su texto.
Decisión
A mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia en -Sala Plena-, previo el examen de la Constitución, oído el Procurador General de la Nación, y en ejercicio de su atribución consagrada en el artículo 214 de la Carta,
resuelve:
Estar a lo decidido en la sentencia de hoy julio 7 de 1983 (Proceso número 1065), mediante la cual se dijo en lo pertinente:
"Declarar exequible el Decreto número 3817 de 1982, 'por el cual se dictan normas sobre control de arrendamientos en bienes inmuebles ubicados en- áreas urbanas', hecha excepción del inciso del artículo 3o en su totalidad", que se declaró inexequible.
Cópiese, publíquese, comuníquese al Gobierno, insértese en la Gaceta Judicial y archívese el expediente.
José E. Gnecco Correa Presidente; Manuel Gaona Cruz, Luis Enrique Aldana Rozo, Jerónimo Argáez Castello, Hernando Baquero Borda, Ismael Coral Guerrero, Manuel Enrique Daza A., José María Esguerra Samper, Dante L. Fiorillo Porras, Germán Giraldo Zuluaga, Héctor Gómez Uribe, Gustavo Gómez Velásquez, (con permiso); Juan Hernández Sáenz, Alvaro Luna Gómez, Carlos Medellín, Ricardo Medina Moyano, Humberto Murcia Bailen, Alberto Ospina Botero, Alfonso Reyes Echandía, Luis Carlos Sáchica, Jorge Salcedo Segura (Me remito a mi salvamento de voto a la Sentencia de 7 de julio de 1983); Pedro Elias Serrano Abadía, Femando Uribe Restrepo, Darío Velásquez Gaviria.
Rafael Reyes Negrelli
Secretario
Salvamento de voto
Ha sido nuestro criterio, expuesto en oportunidades anteriores (asuntos constitucionales números 914 y 963), que cuando se impugna un acto con fuerza de ley por algún vicio en su formación, es deber de la Corte examinar de manera completa y oficiosa todo el trámite cumplido para expedir aquel acto, de modo semejante a como le ordena proceder el artículo 29 del Decreto número 432 de 1969 cuando se ataca la validez intrínseca de un precepto por ser contrario a la Constitución.
Así debe acontecer para que exista plena seguridad jurídica sobre la validez formal del acto materia del ataque, lo cual es indispensable para gobernantes y gobernados, sin que el asunto permanezca en tela de juicio y en espera de que la imaginación de los ciudadanos halle nuevos defectos en la expedición de aquel acto y proponga sucesivas demandas ante la Corte, hasta que la especie humana desaparezca por completo.
Los fallos que decidan sobre la exequibilidad formal o material deben tener pues, en cualquier evento, el carácter de definitivos que les impone el artículo 214 de la Carta Política, con la inmutabilidad propia de la cosa juzgada y el efecto erga omnes que jurídicamente les corresponde.
Como la decisión recaída en este asunto adopta una tesis distinta, dejamos así expresados los motivos de nuestro disentimiento absoluto.
Fecha ut supra
Juan Hernández Sáenz, Luis Carlos Sáchica.