Fecha Providencia | 30/03/2006 |
Fecha de notificación | 30/03/2006 |
Sala: Sala de lo Contenciosos Administrativo
Consejero ponente: Gabriel Eduardo Mendoza Martelo
Norma demandada: Decreto 1787 de 2004
Demandante: HUMBERTO DE JESUS LONGAS LONDOÑO
Demandado: GOBIERNO NACIONAL
OPERACION DE LEASING HABITACIONAL - Niega suspensión Decreto 1187 de 2004 / VIVIENDA FAMILIAR - Concepto
Es cierto, conforme lo advierte el actor, que la Ley 546 de 1999 y el artículo 1º de la Ley 795 de 2003 se refieren a la figura del leasing habitacional en general; y también es cierto que, en principio, la acepción “habitacional” así como la de “vivienda” tienen la connotación de vivienda familiar, esto es, sinónimo de casa, residencia, estancia o asiento donde residen de manera regular y permanente algunos individuos formando una comunidad; empero esta sola circunstancia no conduce a la Sala a considerar que en la voluntad del legislador esté proscrita la posibilidad de leasing habitacional para vivienda no familiar. Ello no se extrae de la simple confrontación del acto acusado con las normas de orden superior que se invocan como quebrantadas sino que es menester, entre otros aspectos, consultar los antecedentes legislativos en orden a desentrañar la verdadera voluntad de aquél. Y como esta etapa inicial del proceso no es la adecuada para ello, se debe denegar la medida de suspensión provisional impetrada.
CONSEJO DE ESTADO
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCION PRIMERA
Consejero ponente: GABRIEL EDUARDO MENDOZA MARTELO
Bogotá, D.C., treinta (30) de marzo de dos mil seis (2006)
Radicación número: 11001-03-24-000-2004-00293-01
Actor: HUMBERTO DE JESUS LONGAS LONDOÑO
Demandado: GOBIERNO NACIONAL
Referencia: AUTO ADMITIENDO DEMANDA
El ciudadano HUMBERTO DE JESÚS LONGAS LONDOÑO obrando en nombre propio, en ejercicio de la acción pública de nulidad consagrada en el artículo 84 del C.C.A., presentó demanda ante esta Corporación, tendiente a obtener la declaratoria de nulidad parcial, previa suspensión provisional, del Decreto 1787 de 3 de junio de 2004 “Por medio del cual se reglamentan las operaciones de leasing habitacional previstas en el artículo 1º de la Ley 795 de 2003”, expedido por el Gobierno Nacional.
I-. LA ADMISION DE LA DEMANDAComo la demanda y sus anexos se ajustan a las previsiones de los artículos 137 a 142 del C.C.A., es del caso proceder a su admisión y así se dispondrá en la parte resolutiva de esta providencia.
II-. LA SOLICITUD DE SUSPENSION PROVISIONAL
II.1-. En el mismo escrito de la demanda el actor impetró la suspensión provisional del acto acusado, en los apartes que resaltan a continuación:
“DECRETO 1787 QUE REGLAMENTA EL LEASING HABITACIONAL
Bogotá, 8 jun (SNE). El siguiente es el texto del Decreto número 1787 del 3 de junio de 2004, por medio del cual se reglamentan las operaciones de leasing habitacional previstas en el artículo 1° de la Ley 795 de 2003.
“EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA
En ejercicio de sus facultades constitucionales y legales, en especial las que le otorgan los numerales 11 y 25 del artículo 189 de la Constitución Política, el literal n, numeral 1 del artículo 7 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero modificado por el artículo 1 de la Ley 795 de 2003 y el literal f), numeral 1 del artículo 48 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.
DECRETA:
CAPITULO PRIMERO
AUTORIZACIÓN PARA REALIZAR OPERACIONES DE LEASING HABITACIONAL “Y MODALIDADES
Artículo 1. Autorización. De acuerdo con el artículo 1 de la Ley 795 de 2003, por el cual se adiciona el literal n) al numeral 1 del artículo 7 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, los establecimientos bancarios se encuentran facultados para realizar operaciones de leasing habitacional destinadas a la adquisición de vivienda, en la modalidad de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar y en la modalidad de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar. De igual forma, de conformidad con el régimen general, estas operaciones de leasing también podrán ser realizadas por las compañías de financiamiento comercial.
Parágrafo. Cada vez que en el presente decreto se haga referencia a “entidades autorizadas” se entenderá que se refiere a los establecimientos bancarios y a las compañías de financiamiento comercial, entidades autorizadas para la realización de operaciones de leasing habitacional en los términos del presente decreto.
Artículo 2. Modalidad de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar. Se entiende por operación de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, el contrato de leasing financiero mediante el cual una entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si éste último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.
A las operaciones y contratos de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar le serán aplicables las reglas previstas en los numerales 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 y en el parágrafo del artículo 17 de la Ley 546 de 1999, los literales b) y c) del artículo 1 del decreto 145 de 2000 y lo previsto el capítulo 3 del presente decreto.
Artículo 3. Modalidad de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar. Se entiende por operación de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar, el contrato de leasing financiero mediante el cual una parte denominada entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de una vivienda, a cambio del pago de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si éste último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.
Las operaciones y contratos de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar se regirán por las estipulaciones que pacten las partes en el contrato y por lo previsto en el capítulo 3 del presente decreto.
CAPITULO SEGUNDO
REGLAS DEL LEASING HABITACIONAL DESTINADO A LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA FAMILIAR
Artículo 4. Reglas del leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar. Las operaciones de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar se sujetarán a las siguientes reglas:
a)El locatario deberá habitar el inmueble entregado en leasing destinado a la adquisición de vivienda familiar.
b)Los contratos de leasing habitacional deben contemplar una opción de adquisición a favor del locatario.
c)Los límites al costo financiero atenderán los mismos principios aplicables a los créditos individuales de vivienda que se establecen en la Ley 546 de 1999.
d)El valor de ejercicio de la opción de adquisición no podrá ser superior al 30% del valor comercial del bien, en pesos o en unidades de valor real UVR, al momento de la celebración del contrato de leasing habitacional. Este límite no operará cuando se trate de operaciones de leasing habitacional cuya finalidad sea lograr acuerdos de cartera o de normalización de créditos de vivienda.
e)El locatario podrá ceder el contrato de leasing habitacional, mediante autorización expresa y escrita de la entidad autorizada, quien previo a su otorgamiento, deberá haber estudiado al futuro locatario para determinar su capacidad para el cumplimiento de las obligaciones del contrato.
f)La entidad autorizada podrá ceder el contrato de leasing habitacional a otra entidad autorizada para la realización de este tipo de operación, sin necesidad de aceptación del locatario. En este caso, la entidad autorizada informará por escrito al locatario el nombre de la entidad a la cual se ha cedido el contrato y la fecha a partir de la cual la cesión se hizo efectiva.
g)El locatario podrá ceder a un tercero su derecho a ejercer la opción de adquisición, la cual solo producirá efectos hasta tanto sea aceptada por la entidad autorizada.
h)La entidad autorizada podrá exigir al locatario las garantías que a su juicio considere necesarias para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. Dichas garantías tendrán los mismos efectos de una cláusula penal.
i)Los contratos de leasing habitacional podrán pactarse en moneda legal o en unidades de valor real UVR.
j)Los contratos de leasing habitacional deberán celebrarse por escrito.
k)Al inicio del contrato, la entidad autorizada deberá entregar al locatario el bien inmueble libre de gravámenes y a paz y salvo por concepto de impuestos, servicios públicos y administración.
Artículo 5. Sistemas de pago del leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar. Los sistemas de pago deberán sujetarse a las condiciones que establezca la Superintendencia Bancaria dentro del marco de sus facultades legales.
Artículo 6. Cánones Extraordinarios. Los cánones extraordinarios se reflejarán en el contrato de leasing habitacional de la siguiente forma, a elección del locatario:
Un menor valor de los cánones.
Una reducción del plazo del contrato.
Un menor valor de la opción de adquisición.
Parágrafo. Al inicio o en cualquier momento durante la ejecución del contrato de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, se podrán realizar pagos extraordinarios de acuerdo con lo establecido en el presente artículo.
Artículo 7. Terminación del contrato de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar. En el evento de terminación de un contrato de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, se procederá de la siguiente manera:
Para los casos en que el locatario decida no ejercer la opción pactada a su favor se seguirá el siguiente procedimiento para efectos de la devolución del canon inicial y de los saldos amortizados al precio de la opción de adquisición del inmueble:
El valor del inmueble se calculará de acuerdo con su precio de venta o por el precio pactado en un nuevo contrato de leasing. Si el precio se pactó en UVR, se tomará el valor de la UVR a la fecha en que se suscriba la promesa de compraventa o el nuevo contrato de leasing. Para efectos de lo dispuesto en el presente literal, el locatario podrá presentar a la entidad autorizada personas interesadas en adquirir el bien o en celebrar un nuevo contrato de leasing.
Del valor del inmueble calculado conforme lo señalado en el literal anterior, se deducirán los siguientes rubros:
Los costos y gastos en que haya incurrido la entidad por concepto de la enajenación o nueva colocación del inmueble; y,
El valor de ejercicio de la opción de adquisición pactada en el contrato.
Si con anterioridad al vencimiento del plazo previsto en el contrato para ejercer la opción pactada a favor del locatario, se presenta el incumplimiento por parte de éste, se seguirá el siguiente procedimiento para efectos de la devolución del canon inicial y de los saldos amortizados al precio de la opción de adquisición del inmueble:
El valor del inmueble se calculará de conformidad con lo señalado en el literal a) del numeral 1 del presente artículo.
Del valor del inmueble calculado conforme lo señalado en el literal anterior, se deducirán los siguientes rubros:
Los costos y gastos en que haya incurrido la entidad por concepto del incumplimiento del contrato;
El costo financiero generado y no pagado por el locatario;
Las garantías de cumplimiento de las obligaciones del locatario, pactadas a favor de la entidad autorizada;
El componente de capital de los cánones pactados no amortizado; y,
El valor de ejercicio de la opción de adquisición pactada en el contrato.
Como una protección especial para los locatarios, la entidad autorizada podrá darle aplicación unilateral a esta regla sólo después de los noventa (90) días contados a partir de la cesación del pago corriente de los cánones pactados. Si el locatario decide anticipar este plazo se dará aplicación al mismo procedimiento.
Para el caso en que las partes decidan dar por terminado el contrato de leasing habitacional por mutuo acuerdo, se seguirá el siguiente procedimiento para efectos de la devolución del canon inicial y de los saldos amortizados al precio de la opción de adquisición del inmueble:
El valor del inmueble se calculará de conformidad con lo señalado en el literal a) del numeral 1 del presente artículo.
Del valor del inmueble calculado conforme lo señalado en el literal anterior, se deducirán los siguientes rubros:
Los costos y gastos en que haya incurrido la entidad por concepto de la terminación anticipada del contrato;
El componente de capital de los cánones pactados no amortizado; y,
El valor de ejercicio de la opción de adquisición pactada en el contrato.
Parágrafo. El valor resultante de la liquidación del contrato, si es el caso, será devuelto al locatario por la entidad autorizada dentro de los treinta (30) días siguientes al perfeccionamiento del contrato de compraventa del inmueble o del nuevo contrato de leasing.
CAPÍTULO TERCERO
DISPOSICIONES COMUNES A LAS DOS MODALIDADES DE LEASING HABITACIONAL
Artículo 8. Propiedad del inmueble. El bien inmueble entregado en leasing habitacional deberá ser de propiedad de la entidad autorizada durante el término del contrato, derecho de dominio que se trasladará cuando el locatario ejerza la opción de adquisición, pague su valor y se cumplan las normas aplicables sobre tradición de la propiedad. Lo anterior, sin perjuicio de que varias entidades autorizadas entreguen en leasing conjuntamente inmuebles de propiedad común mediante la modalidad de leasing habitacional sindicado.
Artículo 9. Ejercicio de la opción de adquisición anticipadamente. Las partes podrán acordar el ejercicio de la opción de adquisición anticipadamente, en cuyo caso, deberán estipular en el contrato las condiciones a que estaría sujeto dicho ejercicio.
Artículo 10. Seguros. El contrato de leasing habitacional tendrá como mínimo los siguientes seguros:
Seguro contra incendio y terremoto cuya cobertura ampare el bien inmueble.
Opcionalmente, el locatario podrá tomar un seguro de vida en los términos que se acuerde con las entidades autorizadas. Por ser optativo, la entidad autorizada deberá informar suficientemente al locatario, al momento de la celebración del contrato de leasing habitacional, el alcance de la cobertura y las consecuencias en el evento de no tomar el amparo.
El locatario podrá tomar los seguros a que haya lugar directamente con las compañías de su elección. No obstante, podrá pactar dentro del contrato de leasing habitacional que las mencionadas pólizas puedan ser tomadas por la entidad autorizada por cuenta del locatario.
Artículo 11. Solvencia y límites de concentración de riesgo. Para efectos de activos ponderados por riesgo y límites de concentración de riesgo, el leasing habitacional tendrá el mismo tratamiento señalado para las operaciones de leasing inmobiliario que actualmente realizan las compañías de financiamiento comercial.
Artículo 12. Deber de información para la protección de los usuarios. Las entidades autorizadas deberán suministrar anualmente, durante el primer mes de cada año calendario, información suficiente y de fácil comprensión para los locatarios respecto de las condiciones de sus operaciones de leasing habitacional, en los términos que determine la Superintendencia Bancaria de acuerdo con sus facultades legales.
En todo caso, la información que se suministre debe incluir como mínimo lo siguiente:
Una proyección de los cánones a pagar en el año que comienza. Dicha proyección se acompañará de los supuestos que se tuvieron en cuenta para efectuarla y en ella se indicará de manera expresa, que los cambios en tales supuestos, implicarán necesariamente modificaciones en los montos proyectados.
La discriminación de los montos imputados al precio del bien, el costo financiero y los seguros pagados por el locatario en el año inmediatamente anterior.
Artículo 13. Escritura pública en los contratos de leasing habitacional y transferencia del dominio del bien. Los contratos de leasing habitacional no requieren elevarse a escritura pública. Sólo será necesaria la escritura pública cuando se efectúe la transferencia del dominio del inmueble a título de leasing habitacional, una vez se ejerza la opción de adquisición y se pague su valor.
Artículo 14. Titularización de contratos de leasing habitacional. Las entidades autorizadas para realizar contratos de leasing, las sociedades titularizadoras y las sociedades fiduciarias en su calidad de administradoras de patrimonios autónomos, podrán obrar como originadoras o emisoras, según sea el caso, de títulos representativos de flujos derivados de contratos de leasing habitacional. La Superintendencia de Valores, en ejercicio de sus funciones legales, señalará los requisitos y condiciones para la emisión y colocación de los diferentes títulos que se emitan en desarrollo de lo aquí previsto, los cuales deberán promover su homogeneidad y liquidez.
Artículo 15. Liquidación del establecimiento de crédito contratante de operaciones de leasing habitacional. De conformidad con el literal h ) del artículo 299 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, no forman parte de la masa de la liquidación los bienes dados en leasing habitacional, los cuales se transferirán al locatario cuando ejerza la opción y pague el valor respectivo. Si está pendiente el plazo de ejecución del contrato y el locatario no accede a pagar el valor presente correspondiente, el contrato y el bien serán cedidos a otra entidad legalmente facultada para desarrollar operaciones de leasing habitacional.
Artículo 16. Definiciones. Para los efectos del presente decreto, las definiciones que se relacionan a continuación tendrán el sentido que aquí se expresa:
Precio de la opción de adquisición: Es el precio pactado en el contrato de leasing habitacional que paga el titular de la opción o locatario para tener el derecho de adquirir un inmueble en un plazo determinado.
Valor de ejercicio de la opción de adquisición: Es el precio pactado en el contrato de leasing habitacional por el cual el inmueble puede ser adquirido por el titular de la opción o locatario.
Artículo 17. Vigencia y derogatorias. El presente Decreto rige desde la fecha de su publicación y deroga el decreto 777 de 2003, salvo los artículos 10 y 11 que continúan vigentes”.
Según el actor las expresiones resaltadas en negrilla y subrayas, fuera de texto, violan los artículos 6º, 51, 113, 121, 150, inciso 1º, 150, numeral 19, literal d), y 189, numeral 11, de la Constitución Política, porque el derecho a la vivienda digna no distingue entre vivienda familiar y no familiar, como sí lo hacen las normas demandadas.
Explica que el Decreto 1787 de 2004 regula el leasing habitacional destinado a vivienda estableciendo dos modalidades de leasing habitacional no previstas en el artículo 1º de la Ley 795 de 2003, lo cual viola el principio de legalidad, pues solo la ley podía establecer tales modalidades.
Alude a que se viola el artículo 1º de la Ley 795 de 2003 porque no le correspondía al Ejecutivo establecer tratamientos diferentes para cada modalidad de leasing habitacional.
Estima que se violaron los artículos 1º, 2º y 17 de la Ley 546 de 1999, pues establece modalidades de operación de leasing habitacional y no habitacional siendo que tales normas se refieren a financiación de vivienda en general sin distinguir si es familiar o no familiar.
II. 2-. CONSIDERACIONES DE LA SALA :
Es cierto, conforme lo advierte el actor, que la Ley 546 de 1999 y el artículo 1º de la Ley 795 de 2003 se refieren a la figura del leasing habitacional en general; y también es cierto que, en principio, la acepción “habitacional” así como la de “vivienda” tienen la connotación de vivienda familiar, esto es, sinónimo de casa, residencia, estancia o asiento donde residen de manera regular y permanente algunos individuos formando una comunidad; empero esta sola circunstancia no conduce a la Sala a considerar que en la voluntad del legislador esté proscrita la posibilidad de leasing habitacional para vivienda no familiar. Ello no se extrae de la simple confrontación del acto acusado con las normas de orden superior que se invocan como quebrantadas sino que es menester, entre otros aspectos, consultar los antecedentes legislativos en orden a desentrañar la verdadera voluntad de aquél.
Y como esta etapa inicial del proceso no es la adecuada para ello, se debe denegar la medida de suspensión provisional impetrada.
En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera,
RESUELVE
I-. Admítese la demanda presentada por el ciudadano HUMBERTO DE JESUAS LONGAS LONDOÑO. En consecuencia, se dispone:
a): Notifíquese personalmente a los Señores Ministros de Hacienda y Crédito Público y de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. Entrégueseles copia de la demanda y sus anexos.
b): Notifíquese personalmente al señor Procurador Delegado de lo Contencioso Administrativo ante el Consejo de Estado.
c): Fíjese el proceso en lista por el término de diez (10) días para que la parte demandada o los intervinientes puedan contestar la demanda, proponer excepciones y solicitar la práctica de pruebas.
d): Solicítese a la Secretarías Generales de los Ministerios de Hacienda y Crédito Público y de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial que en el término de ocho (8) días envíen los antecedentes administrativos correspondientes al acto administrativo acusado, con la advertencia de que el desacato a esta solicitud o la inobservancia del plazo indicado constituyen falta disciplinaria.
e): De conformidad con lo ordenado en el numeral 4 del artículo 207 del C.C.A., en concordancia con el Decreto 2867 de 1.989, deposite el actor la suma de VEINTIDÓS MIL PESOS ($22.000.oo)MCTE, dentro de los diez (10) días siguientes al del regreso del expediente a la Secretaría, en la cuenta de ahorros del BANCO AGRARIO DE COLOMBIA núm.4-0070-000664-4.
II.- Tiénese como demandante al ciudadano HUMBERTO DE JESÚS LONGAS LONDOÑO.
III-. Tiénese como demandada a la Nación- Ministerios de Hacienda y Crédito Público y de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial.
IV-. DENIÉGASE la suspensión provisional de los efectos del acto administrativo acusado.
CÓPIESE, NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE.
Se deja constancia de que la anterior providencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión del día 30 de marzo de 2006.
GABRIEL EDUARDO MENDOZA MARTELO CAMILO ARCINIEGAS ANDRADE
PresidenteRAFAEL OSTAU DE LAFONT PIANETA MARTHA SOFIA SANZ TOBÓN