100Consejo de EstadoConsejo de Estado10030032418SENTENCIASala de lo Contenciosos Administrativonull4242198413/04/1984SENTENCIA_Sala de lo Contenciosos Administrativo__null__4242_1984_13/04/1984300324161984
Sentencias de NulidadRoberto Suárez FrancoJuan Manuel Peña Dávila13/04/1984inciso 20. del artículo 4o. del (lit. f.) Decreto 107 de 1983,Identificadores10030120728true1213548original30118856Identificadores

Fecha Providencia

13/04/1984

Fecha de notificación

13/04/1984

Sala:  Sala de lo Contenciosos Administrativo

Subsección:  null

Consejero ponente:  Roberto Suárez Franco

Norma demandada:  inciso 20. del artículo 4o. del (lit. f.) Decreto 107 de 1983,

Demandante:  Juan Manuel Peña Dávila


PROPIEDAD HORIZONTAL. - Dentro de la propiedad horizontal existen dos especies de propiedad. 1) Privada y 2) Comunitaria. Reglamentación legal. Bienes comunes. Concepto. Derechos comunes, subjetivos y patrimoniales. EXPENSAS NECESARIAS DE ADMINISTRACION, CONSERVACION Y REPARACION DE LOS BIENES COMUNES Y PRIMA DE SERVICIOS. Distribución.

Declárase la nulidad del inciso segundo literal f) del artículo 4o. del Decreto 107 de 1983.

CONSEJO DE ESTADO - Sala de lo Contencioso Administrativo - Sección Primera - Bogotá. D.E., abril trece (13) de mil novecientos ochenta y cuatro (1984).

Consejero Ponente: Doctor Roberto Suárez Franco.

Referencia: 4242. Demandante: Juan Manuel Peña Dávila.

l. Antecedentes.

El ciudadano Juan Manuel Peña Dávila, en ejercicio de la "Acción Pública de Nulidad" solicitó ante esta Corporación:

"Que se declare la nulidad de¡ inciso 20. del artículo 4o. del (lit. f.) Decreto 107 de 1983, reglamentario de la Ley 182 de 1948, 35 años después que dice:

"En el reglamento se expresará que las cuotas proporcionales de que trata este literal serán señaladas con relación al coeficiente de copropiedad determinado por el cuociente, resultante de dividir el área privada de cada unidad, por el área total privada del edificio".

Como hechos sustentatorios de la acción relata los siguientes:

"El Decreto 107 ACUSADO, MODIFICO el artículo 5o. de la Ley 182 de 1948 al cambiar el sistema de contribuir el copropietario "EN PROPORCION AL VALOR DE SU PISO O DEPARTAMENTO...... por el sistema del "COEFICIENTE DE COPROPIEDAD DETERMINADO POR EL CUOCIENTE, RESULTANTE DE DIVIDIR EL AREA PRIVADA DE CADA UNIDAD, POR EL AREA TOTAL PRIVADA DEL EDIFICIO".

"Este cambio altera el valor de las cuotas para contribuir a las EXPENSAS NECESARIAS".

Cita como disposiciones violadas:

"1o. El artículo 76 de la Constitución, especialmente su atribución la que dice: "INTERPRETAR, REFORMAR Y DEROGAR LAS LEYES PREEXISTENTES", atribución exclusiva del Congreso dentro del postulado democrático de la SEPARACION DE LOS PODERES establecido en Colombia por el artículo 55 de la Constitución.

"2o. Numeral 3o. del artículo 120 de la Constitución. Potestad Reglamentaria que no permite al señor Presidente de la República INTERPRETAR, REFORMAR Y DEROGAR las leyes".

El concepto de la violación lo desarrolla así:

"1o. Al cambiar el artículo 4o. del Decreto ACUSADO 107, el sistema y proporciones para contribuir los COPROPIETARIOS a las EXPENSAS NECESARIAS a la Administración, Conservación y Reparación de los bienes comunes de su copropiedad establecido en el artículo 5o. de la Ley 182 de 1948, no podía hacerlo el Gobierno al reglamentario, pues al proceder en esta forma excedía sus facultades, e invadía las del LEGISLADOR.

2o. Al cambiar el artículo 4o. del Decreto ACUSADO 107 la contribución por valor de la propiedad establecida en el artículo 5o. de la Ley 182 por el área de la propiedad, es MANIFIESTAMENTE CONTRARIO A LA LEY QUE DIJO REGLAMENTAR".

2. Concepto fiscal.

El señor fiscal de esta Corporación en su visita de fondo concluye que en el fallo de mérito deben despacharse "desfavorablemente las pretensiones del actor".

Para llegar a tal petición formuló las siguientes consideraciones:

"Pues bien, de la comparación entre el inciso acusado y el artículo 5o. de la Ley 182 de 1948, en cuya diferencia en sentir del demandante estriba la razón de su impugnación este Despacho no encuentra diferencia sustancial, entre una y otra, y por consiguiente, no existe infracción de los artículos de la Constitución Nacional citados por el mismo.

"En efecto, se considera Por esta Fiscalía, la proporción en el valor de un apartamento es igual al coeficiente de las áreas privadas resultante entre el apartamento y el edificio, o lo que es lo mismo, entre la parte y el todo, habida consideración a que tal determinación se realiza, para un edificio en construcción, antes de comenzar a construirlo o en su defecto, una vez terminado, pero previamente a la venta y con el objeto de obtener la aprobación por parte de la Secretaría de Obras Públicas Municipales y la Superintendencia Bancaria.

"El caso exegético que pretende el actor, se refiere a que en la época de vigencia de la ley (año 1948), ya existían algunos edificios construidos había la necesidad de hacerlos entrar al cumplimiento de la norma, por lo cual parecía en ese entonces más expedito hacerlo en proporción al valor de cada propiedad; pero ello no quiere decir, que al reglamentarse no pudiera actualizarse o modernizarse la expresión sin cambiar su sentido de fondo, pues existe la misma proporción o coeficiente, si él se calcula en razón del valor o del área, habida cuenta de que en ambas formas el cuociente es igual.

" Es que PROPORCION, es la correspondencia existente entre las cosas, que para el caso sería la correspondencia entre un apartamento y el edificio del cual forma parte y se diría, que el apartamento es al edificio, como un coeficiente X es a 100; este último valor es el todo o edificio en términos porcentuales.

"Entonces tenemos, si el cálculo o determinación del coeficiente se hace en razón del valor, hay que tener en cuenta que dicho valor se saca en relación con el área, de donde el cuociente será siempre el mismo, por que la proporcionalidad no varía, trátese de áreas de valores o de cualquier especie que sea tenida como punto de referencia".

"Por lo brevemente expuesto, comedida Y respetuosamente se solicita al H. Consejero Proponente, que en su fallo de mérito despache desfavorablemente las pretensiones del actor".

4. El acto acusado.

Se trata del artículo 4o., inciso segundo del literal f) del Decreto 107 de 1983 que es del siguiente tenor:

"En el reglamento de copropiedad deberá especificarse lo siguiente:

….

"f) Determinación de la proporción con que cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias para la administración, conservación Y reparación de los bienes Comunes; así como el pago de las primas de seguros.

"En el reglamento se expresa que las cuotas proporcionales de que trata este literal serán señaladas con relación al coeficiente de propiedad, determinado por el cuociente resultante de dividir el área privada del edificio".

Como se expresó, en otro lugar de esta misma providencia la nulidad que se impetra solo hace referencia al inciso segundo de la disposición anteriormente transcrita que forma parte del Decreto 107 de 19 de enero de 1983 cuyo encabezamiento es como sigue:

“Por el cual se reglamenta la Ley 182 de 1948, el numeral 6o.del artículo 4o. del Decreto 2610 de 1979 y se derogan algunas disposiciones".

Igualmente, tal estatuto fue dictado por "El Presidente de la República de Colombia en ejercicio de las atribuciones que le confiere el ordinal 30.del artículo 120 de la Constitución Nacional y el artículo 19 de la ley 182 de 1948".

CONSIDERACIONES DE LA SALA

Los cargos formulados en la demanda se reducen fundamentalmente a tres: Violación de la atribución del artículo 76, y del numeral 3o del artículo 120 ambas normas de la Constitución Nacional: la primera de las cuales se refiere a que el Congreso tiene como una de sus atribuciones primordiales la de "interpretar, reformar y derogar las leyes preexistentes; la segunda la potestad Del Presidente de la República quien como suprema autoridad administrativa le corresponde "Ejercer la potestad reglamentaria expidiendo las órdenes, decretos, y resoluciones necesarios para la cumplida ejecución de las leyes".

En la explicación del concepto de la violación el demandante sostiene que la norma acusada cambió "el sistema y proporciones para contribuir los copropietarios a las expensas necesarias a la administración, conservación y Reparación de los bienes comunes de su copropiedad establecido en el artículo 5o de la Ley 182 de 1948" lo cual no podía hacer el gobierno al actuar de tal manera pues excedía sus facultades e invadía las del legislador".

Agrega además que al cambiar la norma acusada la contribución por el valor de la propiedad establecido por el artículo 5o de la ley 182, es manifiestamente contraria a la ley que dijo reglamentar".

De la manera como se encuentra planteada en la demanda la "expresión de las disposiciones violadas" así como el "concepto de la violación" se impone, en primer término, para efectos del análisis respectivo pertinente y antes que t(>do, la confrontación del inciso segundo del literal f) del artículo 4o del Decreto 107 de 1983 con la norma legal superior invocada como violada cual es el artículo 5o de la Ley 182 de 1948, para concluir si se configura o no la violación impetrada.

De llegarse a una conclusión negativa no se presentaría la violación con respecto a las normas constitucionales que se citan, como transgredidas; y, viceversa, si la transgresión se presentase, seria suficiente para acceder a la nulidad propuesta.

De acuerdo al texto de la Ley 182 de 1948 y sobre el régimen de propiedad horizontal referente al caso de autos se tiene lo siguiente:

En todo inmueble que ha sido sometido al régimen de propiedad horizontal, el propietario, conforme al texto de la misma ley, "será dueño exclusivo de su piso o departamento, y comunero sobre lo bienes afectados al uso común". De ello se desprende que en todo propietario de un apartamento (art. 2o) o piso en un inmueble afectado por el sistema de propiedad horizontal confluyen dos especies de propiedad: una exclusiva, que se ejerce sobre lo que la doctrina ha llamado bienes privados y otra comunitaria que recae sobre los bienes de uso común. Los bienes privados están constituidos por las unidades dentro del edificio, perfectamente identificables de acuerdo al reglamento, sobre las cuales el propietario ejerce los atributos del jus utendi, jus fruendi y jus abutendi ; pero a diferencia del propietario común, estos atributos los ejerce el condominio; de manera mas restringida que aquél por cuanto as¡ lo dispone la misma ley y debe ser acordado en el convenio particular contentivo del respectivo reglamento de propiedad horizontal. Así lo prevé el artículo 6o.de la Ley 182 al disponer:

"Cada propietario usará de su piso o departamento en la forma prevista en el reglamento de copropiedad y, en consecuencia, no podrá hacerlo servir a otros objetos que los convenidos en dicho reglamento, o a falta de este, aquellos a que el edificio esté destinado o que deben presumirse de su naturaleza. No podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios, o comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio. Tales restricciones regirán igualmente respecto del arrendatario y demás personas a quienes el propietario conceda el uso o el goce de su piso o departamento.

"El Juez, a petición del administrador del edificio o de cualquier propietario, podrá aplicar al infractor una multa de cincuenta a cinco mil pesos, sin perjuicio a las indemnizaciones a que hubiere lugar".

Paralelo al domino ejercido sobre los bienes privados, se reconoce una copropiedad sobre los bienes afectados al "uso común".

Conforme al texto del artículo 3o. de la Ley 182 de 1948 "se reputan bienes comunes y del dominio inalienable de todos los propietarios del inmueble, los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio Y los que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso Y goce de su piso o departamento, tales como el terreno, los cimientos, los muros, la techumbre, la habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas y agua potable; los vestíbulos, patios, puertas de entrada, escaleras, accesorios etc. "Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes siempre que los utilice según su destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás".

Los bienes afectados al “uso común" pertenecen a los distintos comuneros titulares del dominio del inmueble constituido en propiedad horizontal; es obvio que quien haya adquirido un mayor área privada tenga un derecho mayor proporcional sobre el área formada por los bienes de uso común. Por el contrario quien haya adquirido una menor extensión en tales áreas goza de un derecho proporcionalmente menor con relación a el que ha adquirido un derecho en mayor extensión. Ello está previsto de manera expresa en el inciso primero del artículo 4o de la Ley 182 de 1948, norma que dispone que el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcional al valor del piso o departamento de su dominio". Este derecho de dominio que se ejerce sobre los bienes comunes es inseparable del uso, y goce que se ejerce sobre el respectivo departamento, formando uno y otro un todo jurídicamente. En consecuencia, la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso comprende el derecho sobre los bienes comunes y el ejercido sobre los bienes privados.

Pero en el campo de los derechos subjetivos, estos conllevan obligaciones correlativas lo cual se deduce también en cuanto a los derechos comunes en el régimen de propiedad horizontal.

En lo que se relaciona con los derechos patrimoniales y salvo disposición especial en contrario, el propietario de un bien puede usar, gozar y disponer de él, con libertad dentro de los límites fijados por la ley o por el derecho ajeno.

Estas obligaciones se proyectan con una mayor vehemencia en el régimen de propiedad, dada la naturaleza especifica de éste porque como se dijo de los bienes privados, se puede usar, gozar o disponer de ellos no solo conformándose a las disposiciones que rigen el derecho del dominio, sino de acuerdo a las restricciones propias del régimen específico de la propiedad horizontal y al estatuto particular que reglamenta la vida de los condominios.

Sobre este respecto dispone el artículo 5o de la Ley 182 de 1948, citado por el demandante como transgredido:

"Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes así como al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso o apartamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes".

"El dueño o dueños del piso bajo y del subsuelo quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras y ascensores, no siendo condominios de ellos".

"Las cuotas de impuestos o tasas serán pagadas directamente por cada propietario, como si se tratase de predios aislados".

La norma transcrita contempla las obligaciones específicas que gravan al propietario del inmueble que se halla sometido al régimen de propiedad horizontal.

En la parte inicial del inciso primero del artículo citado se consagra, de manera general, la obligación que tiene todo condominio de contribuir a las expensas necesarias de administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como a la prima de seguro.

La frase siguiente de la misma norma, determina el criterio que debe seguirse para efectos de determinar el valor de la contribución, cual es la proporcionalidad con el "valor de sus piso o apartamento" (subraya la Sala).

Por lo demás, en la frase final del mismo inciso se le da a la norma un carácter eminentemente supletivo por cuanto se expresa que la proporcionalidad, tal como se entiende por el artículo es "sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes", lo cual parece lógico ya que el derecho de dominio por pertenecer al patrimonio privado e individual de cada persona permite a su titular renunciar a los privilegios o ventajas que vayan anexos al mismo.

El inciso segundo del artículo 5o. de la Ley 182 exonera a los propietarios del piso bajo y a los del subsuelo a contribuir a parte de las expensas de conservación y reparación en lo que respecta a las escaleras y ascensores no siendo condominios de ellos.

El inciso tercero de la norma citada se limita a disponer:

"Las cuotas de impuestos o tasas serán pagadas directamente por cada propietario, como si se tratara de predios aislados".

Sentado por la Sala el ámbito de aplicación del artículo 5a de la Ley 182 de 1948, pasa a ocuparse del inciso segundo literal f) del artículo 4o. del Decreto 107 de 1983, acusado en el caso de autos.

Como se expresó en otro aparte de esta misma providencia la norma acusada contempla prácticamente la formula para determinar la proporción con que cada propietario debe contribuir a las expensas necesarias para la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como para el pago de las primas de seguros.

Debe entonces entenderse que esta norma solo sería aplicable al caso en que el reglamento de propiedad horizontal guarde silencio al respecto o, al caso en que no haya acuerdo entre la totalidad de los condominios del edificio. Se trata entonces, en síntesis de una norma "eminentemente supletiva ".

Previas las anteriores consideraciones y teniendo en cuenta la nulidad impetrada en la demanda lo Primero que habrá que analizar es si la disposición impugnada excede el ámbito o el marco señalado en la ley reglamentada. Como ya se dijo la ley concede un derecho proporcional sobre las áreas comunes al propietario, de acuerdo al tamaño del área privada. Por su parte el artículo 5ci de la ley fija como pauta a seguir, para efectos de determinar la proporcionalidad de la contribución, no el área o extensión sino el precio o valor del inmueble. (Subraya la Sala).

El artículo acusado prescinde del valor como criterio para determinar la proporcionalidad; en efecto para determinar el monto de la contribución fija un coeficiente de copropiedad determinado por el Cuociente, resultante de dividir el "área privada de cada unidad por el área privada del edificio", mientras que el artículo 5o. de la ley condiciona la contribución de las expensas, a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes se fijará en "proporción al valor de su piso o apartamento".

De consiguiente el decreto modificó el criterio fijado en la ley, lo que no podía hacer por tratarse de un norma reglamentaria. Esto implica un exceso en la potestad reglamentaria que conduce a la ilegalidad del acto acusado, cuya nulidad debe prosperar.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo (Sección Primera), administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley.

FALLA:

Es nulo el inciso segundo literal f) del artículo 4o. del Decreto 107 de 1983.

Cópiese, notifíquese y cúmplase.

Sesión del día 6 de abril de 1984.

Samuel Buitrago Hurtado, Jacobo Pérez Escobar, Mario Enrique Pérez Velasco, Roberto Suárez Franco.

Lorenzo Rojas Surmay, Secretario.